Grote vastgoed-bv drijft onderneming: wel BOR

In navolging van het hof Arnhem (12 mei 2015) heeft de Hoge Raad op 15 april 2016 beslist dat een grote vastgoed-bv wel een materiële onderneming drijft. Dit heeft tot gevolg dat bij schenking de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) kan worden toegepast. Om uiteindelijk een rechtsingang te creëren werd er een schenking gedaan van 1/100ste van de certificaten.

Het betrof een schenking van de certificaten in een holdingvennootschap, die meerdere deelnemingen heeft in vastgoed bv’s. De bv’s hebben circa 350 onroerende zaken (met name verhuurde winkelpanden) in hun bezit, grotendeels gefinancierd met vreemd vermogen. Bij de bv’s zijn verschillende medewerkers in dienst die beschikken over een hoop kennis en ervaring op het gebied van vastgoed. Het bedrijf heeft een eigen commerciële- en administratieve tak en heeft een eigen juridische afdeling en technische dienst. Grote projecten worden uitbesteed met hun eigen medewerkers als controlerende partij.

Boven normaal rendement

De bv’s behalen een rendement van 20%. Dat zijn huuropbrengsten en de waardestijging van de onroerende zaken bij elkaar genomen. De Hoge Raad merkt dit aan als een boven normaal rendement. Alle activiteiten rondom de verhuur van de onroerende zaken, worden dus aangemerkt als het drijven van een onderneming. Dit is precies wat de betrokken partijen wilden bereiken met deze procedure. Om hun verhaal kracht bij te zetten, habben zij een hele lijst van activiteiten opgesteld (zie uitspraak).

Belasting uitstel en besparing

Als gevolg van de conclusie van de Hoge Raad kan de aanmerkelijk belangclaim op de certificaten worden doorgeschoven naar de begiftigde en kan de ruime vrijstelling van de BOR op de schenking worden toegepast. Hierdoor wordt een besparing en uitstel van belasting gerealiseerd van ruim 36%.

Tot slot

Een interessante uitspraak. Het is een van de eerste Hoge Raad uitspraken in het kader van de BOR en het wel of niet drijven van een onderneming door een vastgoed-bv. Alle activiteiten rondom de verhuur, het rendement en de grote van de portefeuille hebben hier de doorslag gegeven. Mijns inziens kan je deze uitspraak ook toepassen op kleinere vastgoed-bv’s. Het biedt hele goede handvatten voor de adviespraktijk.

Bron: Hoge Raad 15 april 2016.

Bron: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 12 mei 2015.

Auteur drs. François van der Hoff is fiscalist en gespecialiseerd in de fiscale aspecten van bedrijfsopvolging. François begeleidt, adviseert en traint familiebedrijven en accountantskantoren. Lees verder...