Op verzoek moet het Ministerie van Financiën informatie publiekelijk maken. Zo heeft de staatssecretaris een handleiding gemaakt voor inspecteurs in het kader van vastgoed-bv’s en de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR).

Met die handleiding kunnen inspecteurs een standpunt innemen of een vastgoed-bv’s een materiële onderneming drijft. Want dat is in de praktijk een ingewikkelde discussie. De aanleiding voor zo’n handleiding was een uitspraak van de Hoge Raad op 15 april 2016. Zie hiertoe ook: Grote vastgoed-bv drijft onderneming: wel BOR en BOR en verhuur vastgoed.

Maatstaf materiële onderneming

Voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten (BOR en de doorschuiving de aanmerkelijk belang claim) moet de vastgoed-bv een materiële onderneming drijven. Stel de bv houdt zich bezig met verhuur-, ontwikkelings- en bouwactiviteiten. Al deze activiteiten worden afzonderlijk beoordeeld. De discussie tussen belastingplichtige en de Belastingdienst handelt kortgezegd over of

• de bv een duurzame organisatie van arbeid, kennis en kapitaal is, waarmee
• een meer dan normaal rendement wordt beoogd.

In de handleiding wordt in 15 pagina’s uitleg gegeven aan de maatstaf ‘materiële onderneming’, die de Hoge Raad ooit stelde:

“Een onderneming is een duurzame organisatie die erop is gericht met behulp van arbeid, kennis en kapitaal deel te nemen aan het maatschappelijke productieproces met het oogmerk om winst, dat wil zeggen baten die het normale rendement overstijgen, te behalen.”

en

“Van een normaal vermogensbeheer is niet langer sprake indien het rendabel maken van onroerende zaken mede geschiedt door middel van arbeid die de eigenaar van de onroerende zaken verricht en welke arbeid naar aard en omvang onmiskenbaar tot doel heeft het behalen van redelijkerwijs te verwachten voordelen uit de onroerende zaken, die het rendement bij een normaal vermogensbeheer te boven gaan.”

Omstandighedencatalogus

Door het invullen van een omstandighedencatalogus kan de inspecteur (maar ook een belastingplichtige) duiden of sprake is van een materiële onderneming. Deze catalogus bevat allerlei informatie over de vastgoedportefeuille, zoals het aantal panden, aantal m2, aantal huurders, aantal medewerkers etc. Ook geeft het weer welk rendement behaald wordt en in welke mate bezittingen gefinancierd zijn met vreemd vermogen. Allemaal criteria die de laatste jaren terugkwamen in relevante rechtspraak.

Mijn inziens kan zo’n omstandighedencatalogus de zaak van een familie vastgoed-bv versterken, maar ik acht het niet voldoende. De discussie zal met name gaan over de verhuuractiviteiten en in beginsel niet over de ontwikkelings- en bouwactiviteiten. Die vormen sneller een onderneming dan enkel verhuur.

In de praktijk blijkt dat een inspecteur de werkzaamheden van een vastgoed-bv heel snel vergelijkt met die van een gewone vastgoed belegger. Het is dus zaak om aan te tonen dat de werkzaamheden binnen de vastgoed-bv onderscheidend zijn en bijdragen tot het beogen van een hoger rendement. Een hoger rendement in vergelijking met de vastgoed belegger die achterover leunt en niets in het werk stelt om zijn rendement te behalen.

Dit kan worden bereikt door naast de catalogus het opstellen van een logboek. Laat een inspecteur maar zien wat de bv in het kader van het vastgoedmanagement feitelijk in bijvoorbeeld een periode van 3 maanden allemaal verzet. Dit zal de omstandighedencatalogus aanvullen en het verhaal verstevigen.

Compromis

De inspecteurs hebben de mogelijkheid om een compromis met de belastingplichtige te sluiten. Een uitkomst zou kunnen zijn dat de vastgoed-bv een deel wel ondernemingsvermogen heeft en waarbij de rest bestaat uit beleggingsvermogen. De faciliteiten zijn dan alleen van toepassing op het ondernemingsvermogen. Dit zou kunnen betekenen dat niet alle verzoekschriften door de Belastingdienst worden afgewezen. Een degelijk verhaal kan dus leiden tot meer rechtszekerheid!

Voor meer informatie over de omstandighedencatalogus, het logboek of deze brief van het Ministerie van Financiën kunt u contact opnemen met François van der Hoff op 010-737 1340.

Bron: Praktijkhandreiking-bedrijfsopvolging-vastgoedexploitanten